在紐約，無論是單體建築、綜合樓群或住宅小區，開發的第一步是做出總體規劃（總體平麵設計和房屋的初步設計），報請建設局批準。
批準後再進一步做出施工圖，再報批（同時繳納建築許可費和施工監理費），一切批準後才可開工。
因此土地過戶之後，林子耽和艾迪便迅速成立了開發規劃項目組，並對紐約市現有的幾個大的項目開發公司招標，尋求最好的規劃方案。
林子耽和艾迪他們跟理查德私下見麵，跟上次在酒吧裏的見麵已經隔了大半年，但是這次見麵，三個人的角色卻發生了不小的變化。
目前他們三個人不僅僅要攜手合作，最主要的，理查德他們公司也是這次參與投標的幾個實力最強的企劃公司之一。
簡單來說，林子耽和艾迪現在很可能就是這個巨大項目開發的甲方。所以這次的見麵，則是理查德親自出麵協調的結果。
在米國，尤其是紐約，房地產開發是千本萬利的買賣。運作得當，會是一個點石成金的過程，把一片黃土變成無數的金條鈔票；但運作不當，則有讓開發者破產的風險。
至於什麽樣的人能夠在房地產開發中獲得成功，有專家人士給出以下條件：
第一，需有一顆“很大”的心，能經得起事，有很強的承受力、抗壓力。
第二，要有雄厚的資金。第三，要有經驗，有知識。
因此這種買賣，也隻適合少部分有準備、有風險承擔能力，且有豐富的知識經驗的投資人。
林子耽雖然一直深耕在房地產業，可惜他隻是房產代理行業的佼佼者，對於土地開發，卻完全還是個新人，除了上次廉租房和商業樓的開發，他根本沒有什麽投資經驗。
在有些國家的體製下，民眾對土地不具所有權，但是在米國購買房產土地後會擁有該不動產的絕對所有權，因此一些人又以為隻要有所有權就可以“為所欲為”，在該土地上隨意開發和建造，事實上這是一種誤解。
其實在米國，土地所有權（title）與土地開發權（entitlement）同根不同義，是完全不同的概念。
土地所有權是客觀的實體物質，決定了業主“有什麽”，一旦擁有則具有永久性，業主對其有控製權，受法律保護，同時也是可轉讓的商品。
土地開發權則是人為製定出來的、具有主觀性的條例與約定，決定了開發商“幹什麽”，有過期時間（比如開工證6個月以後失效），地主對其沒有控製權，性質為zf許可，不受法律保護。
也就是說，如果隻有土地所有權但沒有土地開發權，就自行開工建造房子的話，屬於違章建築，是行不通的。
事實上在米國，尤其是紐約這樣的大都市，土地開發項目的最大風險是其不確定性。
首先，即使有了一塊土地，能否順利的申請到土地開發權是非常不確定的。
其次，開發過程中可能遇到各種各樣的阻礙，在開發之前，開發商就需要做最充分的盡責分析/可行性分析報告。
主要是分析不可行性，盡力排除一切潛在的攔路虎，盡力排除工程在開展後受阻而被“腰斬”的一切風險。
再次，市場變幻莫測，項目建好後的營銷仍具不確定性。
正所謂背靠大樹好乘涼，哈瑞森家族是一個集企劃、開發、建築、行銷和物業管理於一身的大地產集團，也是紐約最大的地產開發巨鱷之一。
其豐富的地產開發經驗，強大的企劃團隊，都是業界首屈一指的存在。
如果他們能把理查德以及整個哈瑞森家族的經驗和一體化的服務納入進來，他們便可以少走許多彎路，失敗的風險也會比跟其他公司合作的風險。
因此在接到理查德的邀約後，林子耽和艾迪才欣然赴約。
------------------
三個人約在了四季酒店吃商務中餐，林子耽記得這裏好像也是哈瑞森最喜歡出沒的地方，所以對理查德的小心機多少還是有些覺得好笑的。
eric告訴林子耽，如果隻是一個2100萬地皮的項目，理查德原本是沒打算好好跟他們合作的，但是因為林子耽和艾迪的招標宣傳做的很大，業界所有的地產開發企業都想參與進來。
關鍵的是，目前選出來的幾個參與投標的企劃公司，哈瑞森集團確實是最出色的，不管是出於對土地開發項目的全方位企劃來考慮，還是出於對專業權威的選擇，哈瑞森集團都有可能勝出。
但是理查德心裏著急啊，他急於表現給自己的父親看他在這場招標方案上所付出的努力，所以才私下裏再約他們談一次，想探探他們的口風。
“嗨～艾迪，嗨～林先生～”
這一次林子耽和艾迪到的時候，理查德已經到了一會兒了，坐在等候的吧台，手裏拿著一份酒店提供的報紙，但似乎並沒有看得太認真，因為林子耽兩個人一進門他便從自己的位子上站了起來，一副欣喜的模樣。
“嗨～理查德，好久不見～”
艾迪走過去，十分熱情地跟對方握了握手，然後又讓開一點，讓林子耽和理查德握手。
“先生，您的客人到齊了麽？”
一個年輕的男侍者走過來，十分恭敬地問道。
“到齊了，請帶我們入座吧！”
理查德一改剛才麵對他們時候的隨和模樣，對著侍者淡淡地道。
“好的先生，請這邊走～”侍者伸手躬身，引著他們往預訂好的座位走去。
“林先生，我前天剛見到eric，才知道你跟他合作了一個慈善項目，沒想到您年紀輕輕，竟然也是個樂善好施的人，佩服佩服～”
剛一坐下來，理查德便開始從林子耽開始尋找共同話題，這次整個人的狀態和第一次見的時候真的是完全不同。
“是麽？昨天晚上我和還eric提起你呢，他總是誇讚你能力很強。”林子耽禮尚往來道。
“哈哈，過獎了，我這個弟弟隻是不善於地產行業而已，不過他的畫確實……還是能看得過眼的。”
理查德努力找出了他以前從來都說不出口的讚美字眼，讚美著他那同父異母的弟弟，所以語調和表情，都顯得有些不適特別自然。
“eric的畫確實不錯，上次我和太太一起參加了他的一個拍賣會，作為現代的抽象派畫風來說，他的畫作還是很有靈性的，我太太很欣賞他的作品。”
艾迪完全沒有恭維，他上次帶著妻子和林子耽夫婦參加了eric的拍賣會，並參觀了他在中城的那間最大的畫廊，最終買了一副eric疫情期間的畫作，並一致認為很有收藏價值。
“嗬嗬～是嗎，隻能說我不太懂藝術吧，你們也知道，我一直都是致力於跟鋼筋混凝土打交道的。”理查德訕笑道。
批準後再進一步做出施工圖，再報批（同時繳納建築許可費和施工監理費），一切批準後才可開工。
因此土地過戶之後，林子耽和艾迪便迅速成立了開發規劃項目組，並對紐約市現有的幾個大的項目開發公司招標，尋求最好的規劃方案。
林子耽和艾迪他們跟理查德私下見麵，跟上次在酒吧裏的見麵已經隔了大半年，但是這次見麵，三個人的角色卻發生了不小的變化。
目前他們三個人不僅僅要攜手合作，最主要的，理查德他們公司也是這次參與投標的幾個實力最強的企劃公司之一。
簡單來說，林子耽和艾迪現在很可能就是這個巨大項目開發的甲方。所以這次的見麵，則是理查德親自出麵協調的結果。
在米國，尤其是紐約，房地產開發是千本萬利的買賣。運作得當，會是一個點石成金的過程，把一片黃土變成無數的金條鈔票；但運作不當，則有讓開發者破產的風險。
至於什麽樣的人能夠在房地產開發中獲得成功，有專家人士給出以下條件：
第一，需有一顆“很大”的心，能經得起事，有很強的承受力、抗壓力。
第二，要有雄厚的資金。第三，要有經驗，有知識。
因此這種買賣，也隻適合少部分有準備、有風險承擔能力，且有豐富的知識經驗的投資人。
林子耽雖然一直深耕在房地產業，可惜他隻是房產代理行業的佼佼者，對於土地開發，卻完全還是個新人，除了上次廉租房和商業樓的開發，他根本沒有什麽投資經驗。
在有些國家的體製下，民眾對土地不具所有權，但是在米國購買房產土地後會擁有該不動產的絕對所有權，因此一些人又以為隻要有所有權就可以“為所欲為”，在該土地上隨意開發和建造，事實上這是一種誤解。
其實在米國，土地所有權（title）與土地開發權（entitlement）同根不同義，是完全不同的概念。
土地所有權是客觀的實體物質，決定了業主“有什麽”，一旦擁有則具有永久性，業主對其有控製權，受法律保護，同時也是可轉讓的商品。
土地開發權則是人為製定出來的、具有主觀性的條例與約定，決定了開發商“幹什麽”，有過期時間（比如開工證6個月以後失效），地主對其沒有控製權，性質為zf許可，不受法律保護。
也就是說，如果隻有土地所有權但沒有土地開發權，就自行開工建造房子的話，屬於違章建築，是行不通的。
事實上在米國，尤其是紐約這樣的大都市，土地開發項目的最大風險是其不確定性。
首先，即使有了一塊土地，能否順利的申請到土地開發權是非常不確定的。
其次，開發過程中可能遇到各種各樣的阻礙，在開發之前，開發商就需要做最充分的盡責分析/可行性分析報告。
主要是分析不可行性，盡力排除一切潛在的攔路虎，盡力排除工程在開展後受阻而被“腰斬”的一切風險。
再次，市場變幻莫測，項目建好後的營銷仍具不確定性。
正所謂背靠大樹好乘涼，哈瑞森家族是一個集企劃、開發、建築、行銷和物業管理於一身的大地產集團，也是紐約最大的地產開發巨鱷之一。
其豐富的地產開發經驗，強大的企劃團隊，都是業界首屈一指的存在。
如果他們能把理查德以及整個哈瑞森家族的經驗和一體化的服務納入進來，他們便可以少走許多彎路，失敗的風險也會比跟其他公司合作的風險。
因此在接到理查德的邀約後，林子耽和艾迪才欣然赴約。
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三個人約在了四季酒店吃商務中餐，林子耽記得這裏好像也是哈瑞森最喜歡出沒的地方，所以對理查德的小心機多少還是有些覺得好笑的。
eric告訴林子耽，如果隻是一個2100萬地皮的項目，理查德原本是沒打算好好跟他們合作的，但是因為林子耽和艾迪的招標宣傳做的很大，業界所有的地產開發企業都想參與進來。
關鍵的是，目前選出來的幾個參與投標的企劃公司，哈瑞森集團確實是最出色的，不管是出於對土地開發項目的全方位企劃來考慮，還是出於對專業權威的選擇，哈瑞森集團都有可能勝出。
但是理查德心裏著急啊，他急於表現給自己的父親看他在這場招標方案上所付出的努力，所以才私下裏再約他們談一次，想探探他們的口風。
“嗨～艾迪，嗨～林先生～”
這一次林子耽和艾迪到的時候，理查德已經到了一會兒了，坐在等候的吧台，手裏拿著一份酒店提供的報紙，但似乎並沒有看得太認真，因為林子耽兩個人一進門他便從自己的位子上站了起來，一副欣喜的模樣。
“嗨～理查德，好久不見～”
艾迪走過去，十分熱情地跟對方握了握手，然後又讓開一點，讓林子耽和理查德握手。
“先生，您的客人到齊了麽？”
一個年輕的男侍者走過來，十分恭敬地問道。
“到齊了，請帶我們入座吧！”
理查德一改剛才麵對他們時候的隨和模樣，對著侍者淡淡地道。
“好的先生，請這邊走～”侍者伸手躬身，引著他們往預訂好的座位走去。
“林先生，我前天剛見到eric，才知道你跟他合作了一個慈善項目，沒想到您年紀輕輕，竟然也是個樂善好施的人，佩服佩服～”
剛一坐下來，理查德便開始從林子耽開始尋找共同話題，這次整個人的狀態和第一次見的時候真的是完全不同。
“是麽？昨天晚上我和還eric提起你呢，他總是誇讚你能力很強。”林子耽禮尚往來道。
“哈哈，過獎了，我這個弟弟隻是不善於地產行業而已，不過他的畫確實……還是能看得過眼的。”
理查德努力找出了他以前從來都說不出口的讚美字眼，讚美著他那同父異母的弟弟，所以語調和表情，都顯得有些不適特別自然。
“eric的畫確實不錯，上次我和太太一起參加了他的一個拍賣會，作為現代的抽象派畫風來說，他的畫作還是很有靈性的，我太太很欣賞他的作品。”
艾迪完全沒有恭維，他上次帶著妻子和林子耽夫婦參加了eric的拍賣會，並參觀了他在中城的那間最大的畫廊，最終買了一副eric疫情期間的畫作，並一致認為很有收藏價值。
“嗬嗬～是嗎，隻能說我不太懂藝術吧，你們也知道，我一直都是致力於跟鋼筋混凝土打交道的。”理查德訕笑道。